— Андрей, весна 2015 года наглядно показала, что кризис – это новые возможности: льготная ипотека под 12% годовых доступна всем, а застройщики с банками вообще снижают ставки по своим объектам до 8-9%. Почему же на рынке снижение продаж?
— Рынок первичной недвижимости сильно зависит от вторичной: большинство покупателей рассчитывают приобрести новое жильё, полностью или частично рассчитавшись деньгами от продажи уже имеющейся квартиры. При этом цена на вторичном рынке (за 1 кв. метр) остаётся выше, чем на первичном. Плюс вторичный рынок в рамках госпрограммы не субсидируется. Следовательно, покупка таких объектов, да ещё в ипотеку, просто неподъёмна для большинства покупателей. Да и кто будет брать кредит на покупку «хрущёвки» под 16% годовых, если дешевле купить квартиру улучшенной планировки в новом красивом доме?
— Перекос цен на первичном и вторичном рынке жилья действительно столь ощутим?
— Увы. Мы проанализировали более 1 тысячи квартир Кемерова, в среднем жильё на вторичном рынке почти на треть дороже, чем в новостройках – 54,6 тыс. рублей за 1 кв. метр против 41,5 тыс. рублей. Наиболее разительная разница в Центральном районе – 60,7 тыс. рублей против 43,7 тыс. рублей. Конечно, вторичный рынок – это не только «хрущёвки», но в нашей базе данных есть и «хрущёвка» по цене 60 тыс. рублей за 1 кв. метр. Получается, что в этой старой квартире жить комфортнее, чем в новостройке?! Нет. Новая машина падает в цене, едва выехав за ворота автосалона. Почему же с недвижимостью обратная ситуация? В 2013 и 2014 годах вторичка продавалась активно, но и тогда её доля уменьшилась с 60% до 40%. Тенденция очевидна.
— У вторичного рынка есть преимущества: готовая инфраструктура, транспортная доступность…
— На этом его плюсы заканчиваются. Мы не раз наблюдали, как люди продавали свои «хрущёвки» в Центральном районе, в домах с ужасными, дурно пахнущими подъездами, обжитыми алкоголиками и наркоманами, а взамен покупали новостройку большей площади в идеальной Лесной поляне, доплатив всего 400-500 тыс. рублей с учётом ремонта.
— Вы описали слишком суровую ситуацию, есть же и элитные жилые комплексы. Да и в Лесной Поляне много вторичного жилья.
— Безусловно. По данным наших партнёров из АСО «Промстрой», только в Лесной Поляне фонд вторичного жилья за последние 4 года пополнился на 128 тыс. кв. метров, это почти 2 тыс. квартир. В Ленинском районе за счёт жилого комплекса «Мегаполис» фонд вторичного жилья пополнился на 265 квартир, в Центральном за счёт «Каравеллы» — более чем на 200 квартир. Как видите, качество предложения вторичного жилья растёт год от года, что абсолютно точно приведёт к снижению цены жилого фонда, построенного до 2000 года. На мой взгляд, собственникам нужно реальнее смотреть на вещи и понять, что по завышенной цене их квартиры никто не купит. Да, ты не продашь свою «хрущёвку» за 2 млн рублей. Но её можно продать за 1,5 млн рублей, выбрать прекрасную новую квартиру для своей семьи по выгодной ипотечной программе, получить льготную рассрочку от застройщика и жить счастливо. По-моему, это отличный вариант!
| Цена продажи 1 кв.м. различных типов квартир в Кемерово* | ||
Район | Новостройка(минимальная цена продажи 1 м2) | Вторичка (средняя цена продажи) |
| Центральный | От 36 000 | 60 716 |
| Ленинский | От 36 000 | 55 389 |
| Заводский, в т.ч. ФПК, Южный | От 36 000 | 52 846 |
| Рудничный | От 35 000 | 52 404 |
| Лесная Поляна | От 32 000 | 61 574 |
| Кировский | От 32 000 | 44 427 |
* В выборке участвуют квартиры, которые выставлены на продажу компанией Мера по состоянию на 15.06.2015 (более 1000 квартир).
