Налетай, подешевело!
Многие бизнесмены говорят: «Кризис — это прекрасное время для энергичного расширения, ведь конкуренты уходят с рынка, освобождая всё новые ниши». Собеседники Сибдепо считают, что самые большие потрясения уже произошли, и настало время учиться жить и работать по-новому.
За год спрос на коммерческую недвижимость сильно сократился и потянул за собой арендные ставки. В сравнении с 2015 годом падение составило 50%. Ситуация на рынке такова, что простаивает больше площадей, чем требуется.
При этом агентства, чей профиль — это аренда коммерческой недвижимости, считают, что в дальнейшем события будут развиваться менее драматично. Это значит, что аренда уже потеряла большую часть цены, и ждать, что она снова подешевеет в два раза, смысла нет.
На вопрос о средней стоимости квадратного метра руководитель отдела аренды компании «Этажи» Евгений Фирсов ответил, что в центральной части города она составляет 500 рублей за кв. м в месяц. Звонки по списку из 20 арендодателей подтверждают его слова.
«При этом на периферии, например, на Южном, — уже 300 рублей за «квадрат» (это офисы), — сообщил Евгений Фирсов. — Торговые площади сейчас оцениваются в 600 рублей в среднем. Сильно упали цены на складские помещения. Сейчас хороший отапливаемый склад обойдется в 160 рублей в месяц за кв. м, — пояснил Евгений Фирсов. — Чтобы оценить масштаб, вот цифры по 2015 году: средняя стоимость «квадрата» склада — 220 рублей, торговые площади — от 800 до 1200 рублей, а офисные площади стоили около 1000 рублей».
Собеседник выразил уверенность, что рынок уже приблизился ко дну, но снижение стоимости сохранится и в 2016 году. Этому способствует низкий спрос. К концу года цена аренды станет меньше еще на 20%.
Если руководствоваться этим прогнозом, то, запуская свой бизнес, имеет смысл немного повременить с арендой помещения и дождаться ещё большего снижения ставок.
Однако это мнение разделяют не все. Так, в секторе торговых площадей также наблюдается спад спроса и снижение цен, однако тенденция эта уже сходит на нет.
«Снижение по рынку аренды началось около года назад, — рассказала администратор мебельного торгового центра «Мебельеро» Марина Турмас. — С апреля 2015 года цена квадратного метра снизилась на 15%. Сейчас цены зафиксировались, и мы не ожидаем дальнейшего падения. Между тем, в Новокузнецке рынок отреагировал менее болезненно».
Выходит, что если вы планировали арендовать коммерческую недвижимость, сейчас как раз настал тот самый случай, когда можно выбрать вариант по душе и по карману. Тем более, что дальнейшее снижение расценок, пусть и небольшое, ожидается.
Время переезжать в более дорогие помещения
Но не всё так однозначно. Недвижимость дешевеет не равномерно, и это становится заметно, если взглянуть на разные сегменты. Для удобства разобьем их на «новый фонд» и «старый фонд».
Меньше всего потеряли в цене площади «нового фонда». Это помещения класса А, и они расположены в центре города в новых бизнес-центрах. Пример — «Маяк Плаза». Новые бизнес-центры сконцентрированы в Центральном районе Кемерова. Как рассказал Сибдепо руководитель отдела продаж компании «Мера» Степан Дандыкин, снижение цен за аренду в таких центрах не критично — за год порядка 20%. А вот «старый фонд» на периферии просел куда сильней. В Ленинском и Рудничном районах, где нет новых крупных бизнес-центров с развитой инфраструктурой, падение цен составило 30-50%.
«Вообще из-за снижения спроса происходит миграция бизнеса в центр. То есть мы имеем не чистое падение спроса, а перераспределение: цены на помещения в крупных бизнес-центрах снизились на фоне освобождения этих площадей, и люди с периферии города потянулись в более комфортную и выгодную для бизнеса среду, — считает Степан Дандыкин. — При этом «старый фонд» — площади, переделанных под коммерческие из квартир на первых этажах, просел в цене на 50%. Спрос на такие помещения упал серьёзно».
Таким образом катастрофических просадок по аренде в центре города нет — это справедливо и для цен на аренду, и для заполняемости помещений.
Покупка площадей «под бизнес»
Из очевидных плюсов нынешнего положения эксперты выделяют то, что поведение рынка сейчас определяет покупатель. Из-за снижения количества сделок продавцы недвижимости идут на уступки, предлагают специальные условия — этому способствует предложение на рынке, которое значительно перекрывает спрос.
«Средняя цена за квадратный метр под офис в центрах категории А сейчас составляет 70 000 рублей. Торговые площади продаются в ценовом коридоре от 150 000 до 250 000 рублей за «квадрат», — пояснил Степан Дандыкин. — При этом кризис скорректировал цены на 20% в меньшую строну.
В 2016 году эксперты обещают стагнацию, ведь самые драматичные перемены уже произошли, и рынок занял выжидательную позицию.
Если ваш бизнес относительно мобилен — для его переезда не нужно прощаться с ремонтом, который стоил денег, не нужно проводить реконструкцию помещения, в которое вы планируете въехать, то можно сэкономить, подыскав более дешёвый офис. Это актуально для тех, кто не скован условиями договора аренды.
