Новая жизнь старых «коробок»
Будем честными – новых, построенных исключительно под торговые площади, от фундамента до крыши, торговых центров в России немного, да и появляться они стали только в последние годы. Чаще всего типичный торговый центр в Кузбассе, да и по всей стране – это перестроенные под новые нужды рыночной экономики старые производственные здания.
И вроде бы, ничего плохого в этом нет – вместо того, чтобы разложиться на кирпичи и цемент, старые склады, цеха давно исчезнувших советских заводов обретают вторую жизнь: территории облагораживаются, вместо заборов и крапивы появляются парковки, фонари, аллеи, лавки и фонтаны, а в самом ТЦ появляются арендаторы и вместе с ними – новые рабочие места.
«В то же время «латание тришкиного кафтана» приводит к тому, что полученного под влиянием жажды прибыли «изделие» не подчиняется требованиям закона. В каких-то случаях соблюсти строительные нормы и правила (технические регламенты) невозможно в силу конструктивных особенностей производственного здания. Начинается поиск компромисса», — объяснила Ксения Куралова.
К примеру, внутренние помещения, которые на планах обозначены как проходы и пути эвакуации, могут внезапно «превратиться» в торговые площади, и в эти бутики и магазинчики начнут дополнительно стекаться покупатели. Получается, что там, где площадь рассчитана на 1000 человек, ежедневно будет приходить 1500 человек. По логике, при увеличении «проходимости участка» должны расширяться и эвакуационные выходы, на деле же оказывается, что они сужаются – как раз за счёт появления новых торговых точек.
«Я не являюсь принципиальным противником реконструкции и даже, наоборот, вижу положительный эффект в том, что повышается КПД земельных участков в городе. Зло кроется в том, что планировочные решения при реконструкции весьма ограничены, они принимаются уже в заданных обстоятельствах, вынужденно, и часто имеют неисправимые изъяны. Смесь старых проектных решений и новых – это гибрид слона с чайником. Взять в качестве примера «Зимнюю вишню»: старые цеха приняли на себя непосильную ношу — в пределах высоты цехов появились этажи, лифт, паркинг», — отметила Ксения.
Изменения в законодательстве
Как ни цинично это звучит, но трагедия в «Зимней вишне», которая стала шоком для российского общества, позже была на всех уровнях «разобрана» и записана в методические пособия в качестве показательного примера. Ведь таких ТЦ не один и не два в каждом городе страны. Свои выводы сделали пожарные, строители, надзорные ведомства. И законодатели, которые начали «работу над ошибками».
Так, в августе этого года произошло довольно серьёзное изменение – с 6 августа штраф за эксплуатацию капитальных зданий, строений, сооружений без разрешений на ввод в эксплуатацию (ч. 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ) увеличился для граждан в для раза, а для организаций в 50 раз.
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это проверка соответствия уже возведённой постройки проекту и, в итоге — строительным нормативам надёжности и безопасности. Если до 6 августа физическое лицо, нарушившее данное требование закона, могло быть оштрафовано максимум на 1000 рублей, то теперь сумма штрафа – от 2000 до 5000 рублей. Серьёзно увеличились штрафы для юридических лиц – если раньше сумма штрафа была от 10 000 до 20 000, то сейчас минимум – это 500 000, а максимальная сумма штрафа – миллион рублей.
Таким образом законодатели сделали суммы штрафов фактически идентичными штрафным санкциям за другое серьёзное правонарушение — строительные работы без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ). То есть, без проверки проектных решений на соответствие нормативам, проверки на обеспеченность в нужном объёме инженерными ресурсами (вода, электричество, тепло) и согласование нагрузки с ёмкостью сетей.
По словам Ксении Кураповой, законодатели пытаются образумить строителей старым испытанным методом – за нарушения «наказывать рублём», причём в таких суммах, чтобы соблюдать закон выходило дешевле.
«Ранее складывались ситуации, когда после получения разрешения на строительство, завершения строительных работ застройщик не справлялся на стадии ввода в эксплуатацию и получал отказ уполномоченного органа, например, по причине неполного пакета документов. Далее как снежный ком накладывались разные обстоятельства: истекал срок действия разрешения на строительство, начинались финансовые проблемы. Ввод в эксплуатацию откладывался на неопределённый срок. Во избежание потерь объект открывался и начинал работать и приносить деньги, невзирая на риски. Тем более, что они явно окупались», — объяснила механизм появления несогласованных объектов Ксения Куралова.
Кстати, построенное без разрешения строение, даже если в нём бойко идёт торговля или его вовсю эксплуатируют – это от начала и до конца «ничья» постройка, так как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. То есть ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать в залог, вносить в уставной капитал юридических лиц. Такой актив под риском сноса или штрафа становится пассивом.
Сюрприз для арендаторов
Кстати, скромная графа про штраф в отношении физических лиц в КоАП существует неспроста – прилечь к ответственности за эксплуатацию помещения без соответствующего разрешения могут не только собственников здания, но и арендаторов, к примеру, в том же торговом центре. Сумма штрафа, как упоминалось выше, начинается от 2000 для физлиц и заканчивается миллионом для юридических лиц.
То есть, один поход в торговый центр, работающий без разрешения на ввод в эксплуатацию, представителей надзорных органов может надолго обеспечить работой органы государственного строительного надзора , так как штрафовать там можно каждого первого владельца торговой точки. И так, в теории, – до бесконечности, пока из ТЦ не съедут арендаторы, или же пока собственником не будет получено разрешение.
По словам Ксении Кураловой, арендаторам, чтобы не быть внезапно оштрафованными, всё же стоит присматриваться к тому, что происходит в стенах ТЦ. Например, внезапно затеянная масштабная внутренняя «перестройка» здания – уже серьёзный повод для тревоги.
«Арендаторам не стоит терять бдительность, если арендодателем при заключении договора аренды предъявлено свидетельство о праве собственности. Даже при сохранении общей площади, планировка может быть измененной. Некоторые видоизменения здания будет считаться самовольной реконструкцией и также попадет под штрафы за незаконную эксплуатацию», — рассказала Ксения.
Для исключения риска необходимо ознакомиться с документацией кадастрового учета, в каких- то случаях с участием специалиста: кадастрового инженера и юриста.
Одна важная деталь
Итак, с законом, ответственностью и наказаниями нет никаких проблем. По крайней мере, на бумаге. И в российском законодательстве действует ряд норм для предотвращения трагедий, подобных случившемуся в «Зимней вишне», и многие из них были введены были ещё задолго до марта 2018 года. И всё же, пожар – был, а другие ТЦ в Кемерове – продолжают закрываться по решению судов. И мы возвращаемся к исходной точке.
«Можно ли было предотвратить трагедию в «Зимней вишне», просто вовремя выявив имевшиеся там нарушения? Конечно же, да. Однако выявление нарушений было затруднено. Формально пакет разрешительных документов существовал: проект, разрешение на строительство, было и заключение строительного надзора Кемеровской области. Но, по содержанию все эти документы были выполнены и составлены с нарушением», — сообщила Ксения Куралова.
По словам юриста, закон – лишь инструмент в руках работников контролирующих органов, и для выявления нарушений, а в перспективе – и предотвращения трагедий, требуются усилия (и добросовестность) контролирующих органов. И если контролирующие службы будут закрывать глаза на мелкие и не очень отклонения от проектов в ходе строительства, по факту мы так и будем получать «на выходе» монстров-самостроев вместо безопасных зданий.
