Полезная информация: областной Роспотребнадзор опубликовал самые частые нарушения законодательства кузбасскими застройщиками

Управление Роспотребнадзора по Кемеровской области в первом квартале текущего года провело проверки и административные расследования в отношении 8 организаций-застройщиков. Оказалось, что 7 из них нарушают законодательство.

Как сообщает Роспотребнадзор, в деятельности ООО «СНК-ИнвестСтрой», МП «ГорУКС», ООО «КГС», ООО «Промстрой-СК», ООО «Промстрой-Мегаполис», ООО «ФСК» и ЗАО «Строительная компания «Южкузбасстрой» были выявлены нарушения, выразившиеся во включении в договор условий, ущемляющих установленные законом права и интересы потребителей. Всего было выявлено 38 таких нарушений.

Основные условия договоров, которые признаны Управлением ущемляющими права потребителей в соответствии со ст. 16 Закона №2300-1:

«В течение 10 (десяти) календарных дней с момента подписания настоящего Договора участник долевого строительства обязан обратиться с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации настоящего Договора».

Данное условие противоречит п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ), согласно которому, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

«В течение 5 (пяти) рабочих дней после получения технической документации, но не позднее 2 (двух) месяцев с момента подписания акта сдачи-приемки жилого помещения обратиться с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации права собственности на жилое помещение».

Исходя из положений п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Данным условием договора на участника долевого строительства возлагается обязанность в определенный срок зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, что противоречит нормам действующего законодательства.

«Застройщик несет ответственность за отклонение от проектно-сметной документации общей площади нежилого помещения в ходе строительства, в части несоответствия в сторону уменьшения более чем на 2 (два) кв. м между проектной и фактической площадями помещения, указанными в п. 2.1. настоящего договора, в размере стоимости разницы данных площадей без учета стоимости 2 (два) кв. м».

Тем самым нарушаются права участника долевого строительства как потребителя, предусмотренные ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ).

«По окончании строительства размеры общей площади, указанные в договоре, могут отличаться от размеров, полученных в результате замеров специализированной организации по осуществлению государственного технического учета и технической инвентаризации. В связи с этим стороны пришли к соглашению о том, что не будут иметь друг к другу никаких претензий, если общая площадь, полученная в результате обмеров данной организацией, будет отличаться от общей площади, указанной в настоящем договоре, и цена договора в этом случае изменению не подлежит».

«Стороны договорились о том, что в результате произведенных замеров допускается техническая погрешность в размере 2% от общей фактической площади Объекта, в рамках которой стороны не предъявляют требований о компенсации их стоимости».

Данные условия ущемляют права участника долевого строительства как потребителя и ограничивают ответственность застройщика перед ним в случае нарушения требований к гарантии качества выполненных работ, предусмотренных договором, нарушаются права участника долевого строительства как потребителя, предусмотренные ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ.

Данное условие ограничивает ответственность застройщика перед участником долевого строительства – гражданином и противоречит положениям ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ.

«Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. Срок для рассмотрения претензий – 10 рабочих дней с момента их получения. В случае недостижения согласия в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами подведомственности и подсудности».

Данное условие предусматривает безусловную обязанность потребителя предварительно урегулировать спор в досудебном порядке.

«В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки».

Однако статья 6 Федерального закона №214-ФЗ устанавливает, что в случае заключения договора с гражданами-потребителями неустойка должна уплачиваться застройщиком в двойном размере.

«Стороны по настоящему Договору освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами. «Форс-мажор» означает: 1) любой указ, распоряжение или письменную директиву любого государственного органа, под юрисдикцией которого находится любая из Сторон настоящего Договора или само здание, независимо от того, выйдет ли этот документ в форме закона, распоряжения или письменной директивы компетентного государственного органа, под юрисдикцией которого находится любая из Сторон настоящего Договора, которые препятствуют выполнению Сторонами настоящего Договора…». «К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор) в частности относятся: температура, сила ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, препятствующие нормальным условиям деятельности; пожары, произошедшие не по вине Сторон; нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению сторонами условий настоящего Договора, и другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля Сторон».

Понятие «форс-мажора» не имеет законодательного определения и относится к обстоятельствам непреодолимой силы.

Согласно ст. 15, 55 Конституции Российской Федерации законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Таким образом, данные условия договора не являются обстоятельствами непреодолимой силы и, в свою очередь, их возникновение не может являться условием для освобождения сторон (стороны) от ответственности по договору либо ее уменьшения.

«Инвестор обязан заключить договор с управляющей компанией на пользование водой, электричеством, уборку строительного мусора до момента подписания акта передачи квартиры под отделку для устройства внутренних перегородок, проведения специальных и отделочных работ и нести затраты по содержанию и эксплуатации квартиры с момента подписания акта передачи квартиры под отделку, но не позднее 30.07.2012».

Обязанность оплачивать коммунальные услуги, услуги за содержание и техническое обслуживание дома, включая плату за услуги и работы                               по управлению домом, возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности, то есть с момента, когда он получает возможность использовать данное помещение на законных основаниях.

«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом Застройщик обязуется за месяц до срока передачи письменно сообщить Участнику долевого строительства о завершении строительства Дома и готовности Объекта (квартиры) к передаче, но не менее чем за 14 (четырнадцать) рабочих дней до даты предстоящей передачи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному им почтовому адресу или вручено Участнику долевого строительства лично под роспись».

Условие противоречит положениям п. 4 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, поскольку сокращает срок извещения участника долевого строительства об окончании строительства до 14 дней.

«В случае оплаты Участником цены Договора с рассрочкой платежа, цена может быть изменена Застройщиком в одностороннем порядке в случаях:

— увеличения стоимости строительных материалов более чем на 10% (по данным органа статистики);

— увеличения стоимости энергоносителей более чем на 10% (по данным органа статистики);

— внесения изменений и дополнений в проектную документацию в связи с изменениями действующего законодательства; 

— внесения изменений в состав Объекта долевого строительства по согласию сторон».

В соответствии  с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Частью 2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения (если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения) не в одностороннем порядке, а исключительно по соглашению сторон.

«В цену Договора включена сумма компенсации Застройщику затрат на строительство Многоквартирного дома, в том числе работ и услуг по вводу Многоквартирного дома в эксплуатацию, осуществления информационно-рекламных мероприятий и иных мероприятий, неотъемлемо связанных с реализацией проекта по строительству Многоквартирного дома, в том числе агентское вознаграждение, уплачиваемое по агентскому договору. Вознаграждение Застройщика определяется по окончании строительства как разница между средствами, привлеченными от участников долевого строительства, и суммой фактических затрат на строительство (экономия от строительства)».   

Пунктом 1 ст. 18 Федерального закона №214-ФЗ четко определены цели, при которых денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору, подлежат использованию застройщиком и в них не включены компенсации застройщику участником долевого строительства затрат на строительство многоквартирного дома, связанные выполнением работ и оказанием услуг по осуществлению информационно-рекламных мероприятий и иных мероприятий, неотъемлемо связанных с реализацией проекта по строительству многоквартирного дома, в том числе агентское вознаграждение, уплачиваемое по агентскому договору.

«В случае существенного нарушения требований к качеству Многоквартирного дома или Объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования, Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора». 

Застройщик, включив в договор данное условие, ограничил установленные законом права потребителя, поскольку из п. 3 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ следует, что участник долевого строительства вправе не только в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ.

«В случае нарушения участником условий, предусмотренных п. 4.2. Договора Застройщик вправе взыскать с Участника неустойку (пени) в размере, установленном Федеральным законом №214-ФЗ. При этом Застройщик оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть Договор в несудебном порядке».

Условие противоречит ст. 5, 9 Федерального закона №214-ФЗ, поскольку застройщиком установлено условие, при котором последний оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор, не соблюдая правил, предусмотренных законом.

«В случае нарушения Участником условий, предусмотренных пп. 6.1, 6.2 Договора, то есть затягивание без объективных причин сроков принятия Объекта и непринятие объекта капитального строительства по акту от Застройщика, при условии отсутствия претензий к качеству передаваемого Объекта, застройщик вправе взыскать с Участника штраф в размере 5000 рублей».

Ответственность участника долевого строительства за уклонение от принятия объекта долевого строительства установлена ч. 6 ст. 8 Федерального  закона №214-ФЗ и не предусматривает уплату штрафа застройщику.