Тяжёлый год
По итогам 2015 года в Кемерове, как и в целом по стране, выдали на треть меньше ипотечных кредитов. За ипотекой потянулись и сделки купли-продажи. В прошлом году их количество сократилось сразу на 30%.
В итоге застройщики стали получать меньше денег и меньше продавать. Тут стоит разобраться, почему так происходит. Схема обновления жилья в России примерно такая: человек продает старое жильё на вторичке, вырученные деньги отдает застройщику в счёт приобретения квартиры в новостройке.
Но теперь падение спроса тянет цены вниз.
При этом, по словам экспертов «Промстроя», цены на новое жильё уже достигли дна и в 2016 году ниже не опустятся. Один из крупнейших игроков кемеровского строительного рынка сетует на удорожание материалов и не видит предпосылок дальнейшего снижения цен на первичном рынке.
«В настоящее время рынок достиг ценового дна, — рассказал в беседе с корреспондентом Сибдепо Александр Савостьянов, руководитель офисов продаж АСО «Промстрой». – Издержки застройщиков растут, дорожают материалы, технологии, поэтому дальнейшее снижение цены вряд ли возможно. Снижать стоимость жилья в ущерб его качеству «Промстрой» не станет».
Однако единства в оценке перспектив на 2016 год в рядах экспертов нет. Например, инвестиционно-финансовая компания «Мера» всё же ожидает коррекции цен на новостройку в этом году.
«После падения рынка в 2015 году сейчас наступила стагнация, и цены стабильны. Стоимость жилья точно не будет расти в 2016 году, — рассказывает Степан Дандыкин, руководитель отдела продаж ИФК «Мера». — Возможна даже коррекция вниз в пределах 5%».
Важно понимать, что на рынке есть две цены. Первая – цена, по которой жильё продается. И она за прошедший год снизилась на 8%. Вторая – цена, по которой жилье реально покупается, и она показала двадцатипроцентное падение. Те, кто действительно хотят продать жильё сейчас, вынуждены делать хорошую скидку.
Где дешевле?
В Кемерове в разных районах снижение цен оказалось неравным. Меньше всего подешевело жилье на ФПК, наибольшее падение цен произошло в Заводском районе. Там квартиры подешевели на 14,2% за прошедший год.
Более подробно и наглядно на нашей карте. Данные для карты взяты из годового отчета федерального риелторского агентства «Этажи». В процентах указано снижение цены за квадратный метр. В рублях — средняя стоимость одного «квадрата».
Владельцам жилья нижней ценовой категории следует знать, что сейчас существует тренд на коррекцию цен. Переоцененные варианты теряют в стоимости стремительнее других. Так, в наиболее переоцененных районах (см. карту) стоимость квадратного метра КГТ была на уровне метра в элитном жилье, соответственно и цена на КГТ просядет существеннее. То же касается и хрущёвок в центре города. Раньше они стоили дорого, но кризис всё расставит на свои места.
А вот владельцам квадратных метров, например, в Кировском районе, опасаться нечего. Цена на эти варианты не была завышенной, поэтому и падение будет менее существенным.
«Жильё в разных районах имеет разную степень привлекательности. На это влияют два основных фактора: во-первых, инфраструктура и транспортная доступность, во-вторых, количество предложений, — отмечает Степан Дандыкин, руководитель отдела продаж ИФК «Мера». — Так, например и у инвесторов, и у конечного потребителя сейчас интерес вызывают Ленинский район и Южный. А Рудничный, напротив, стал сдавать позиции. Виной тому большое количество не проданного жилья и загруженность дорог».
Сдавать в аренду или продавать сейчас?
Из отчёта агентства «Этажи» следует, что часть собственников уже сняла свои квартиры с продажи из-за низких цен. Людям становится невыгодно продавать жильё, и всё больше собственников вместо продажи сдают квартиры в аренду.
В то же время количество предложений на рынке недвижимости Кемерова, по оценке аналитиков ФРК «Этажи», за последний год выросло на 12-15%. Рынок насыщен, и предложений очень много.
2016 – год покупателя
По словам экспертов, в этом году выгода будет на стороне покупателя с наличными или одобренной ипотекой. Он сможет не спеша выбрать вариант по душе, а после выторговать приличную скидку.
Что же касается продавцов квартир, то стоит поспешить. Скорого восстановления цен на рынке ожидать не стоит, а тенденция к снижению сохраняется. Вторичка продолжит дешеветь — так считают в Федеральном риелторском агентстве «Этажи».
«По нашим прогнозам, цены на жильё продолжат снижение. Причём в первом квартале 2016 года оно будет незначительным, но уже во втором квартале цены пойдут вниз увереннее, поэтому тем, кто решил продать квартиру, лучше сделать это сейчас, — рассказал онлайн-журналу Сибдепо Константин Кузьмин, директор по развитию Федерального риелторского агентства «Этажи». – К концу лета, в августе-сентябре на рынке будет много интересных ликвидных предложений, поэтому мы ждем роста количества сделок. Что касается цен, то они точно будут снижаться до сентября».
Ипотека не для всех
Банки всегда разборчивы в выборе заёмщика, но сейчас решения о выдаче ипотеки принимаются ещё более тщательно. Кроме того, кемеровский рынок покидает ряд банков. По данным агентства «Этажи», уже в 2016 году работать с ипотекой прекратят Банк Москвы и Дельтакредит.
При этом эксперты советуют не переживать по этому поводу.
«Во-первых, мы ожидаем, что программа господдержки ипотеки будет продлена до конца текущего года. В 2015 эта программа, можно сказать, спасла ипотечный рынок. Тогда, в начале года, на первой волне кризиса, ипотечные сделки практически полностью прекратились, но после начала финансовых вливаний со стороны государства рынок ожил, — считает Александр Савостьянов, руководитель офисов продаж АСО «Промстрой». – Во-вторых, относительно сокращения банков, выдающих ипотечные займы, причин для паники нет. Даже если какие-то банки уходят с ипотечного рынка, лидерами по объему выдаваемых займов остаются ВТБ24 и Сбербанк, а их положение стабильно».
Но есть и хорошие новости. Все игроки рынка единодушно говорят о вероятном продлении программы господдержки ипотечного кредитования.
«Мы ожидаем продления программы господдержки ипотеки в 2016 году, тем более, что об этом уже официально заявили и премьер-министр Дмитрий Медведев, и Сбербанк, — рассказал Сибдепо Степан Дандыкин, представитель ИФК «Мера». — Единственный нюанс – будет скорректирована процентная ставка. Она незначительно вырастет против нынешних 11,4%. Точные цифры, думаю, все мы будем знать уже 1 марта 2016″.
При этом в 2016 году рынок недвижимости Кемерова всё же столкнётся с сокращением ипотечных сделок. Виной тому нестабильность макроэкономической ситуации.
«Думаю, что по итогам года снижение объемов кредитования все-таки произойдет, но незначительное – порядка 15%», — комментирует Юлия Шматок, директор НО «Фонд РЖС» и АИЖК Кемеровской области.
Материнский капитал больше, чем когда-либо
Если у вас в семье появился ребёнок, за которого полагается материнский капитал, то у 2016 года для вас хорошие новости. Маткапитал в этом году составит 453 тысячи рублей. Это больше, чем в 2015 и 2014 году.
Даже при грубом расчете очевидно, что в 2014 году материнский капитал составлял максимум ¼ от стоимости «однушки», в 2015 – одну треть.
Пара советов
В целом цены на рынке недвижимости продолжат снижение, но оно будет менее стремительным, чем в 2015 году. Пик падения цен придется на осень 2016. В целом за год жильё подешевеет на 10%. На отдельные предложения, по мнению гендиректора Федерального риелторского агентства Ильдара Хусаинова, цены упадут на 25%.
Нынешний год представители рынка недвижимости оценивают более оптимистично, чем 2015. Для тех, кто планирует купить, — огромное количество предложений, возможность «выбить» скидку и общее снижение цен. Тем, кто планирует приобрести в 2016 году жильё в новостройке, имеет смысл обратиться к застройщикам по поводу специальных предложений и акций. Они в наличии есть.
Для застройщиков — программа поддержки правительства и относительно низкая процентная ставка. Для тех, кто хочет продать, совет один — не тянуть.
